Der Grundsteuerwert ist ein wichtiger Begriff im deutschen Steuerrecht. Er dient als Basis für die Berechnung der Grundsteuer, die von Eigentümern von bebauten oder unbebauten Grundstücken gezahlt werden muss. In diesem kurzen Artikel erfahren Sie, was der Grundsteuerwert genau ist und wie er ermittelt wird.
1. Was ist der Grundsteuerwert und wie wird er ermittelt?
Definition des Grundsteuerwerts
Der Grundsteuerwert ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Er gibt den Wert eines bebautes oder unbebautes Grundstücks an, der zur Besteuerung herangezogen wird. Je nach Art des Grundstücks und seiner Nutzung gelten unterschiedliche Bewertungsverfahren.
Ermittlung des Grundsteuerwerts
Für bebaute Grundstücke gibt es zwei Bewertungsverfahren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird für Ein- oder Zweifamilienhäuser, vermietete Häuser oder Wohnungen sowie Wohneigentum angewendet. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke werden dagegen nach dem Sachwertverfahren bewertet.
Bei unbebauten Grundstücken entfällt die Berücksichtigung von Gebäuden, da diese nicht vorhanden sind. Daher ist das Bewertungsverfahren für unbebaute Grundstücke einfacher als bei bebauten Grundstücken.
Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt durch die jeweils zuständigen Finanzämter auf Basis der eingereichten Grundsteuererklärungen. Der erste Stichtag für die Bewertung ist der 1. Januar 2022.
Regelmäßige Überprüfung des Grundsteuerwerts
Gemäß dem reformierten Bewertungsgesetz werden die Grundstücke regelmäßig bewertet. Die Finanzämter überprüfen alle sieben Jahre, ob sich der Grundsteuerwert geändert hat. Bei Abriss, Neubau, Umbau oder ähnlichen Veränderungen kann der Grundsteuerwert während dieses Zeitraums angepasst werden. Wenn der Wert des Grundstücks um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht, wird der Grundsteuerwert auch innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraums neu festgestellt.
Für Gebäude, die während des Sieben-Jahres-Zeitraums entstehen, erfolgt eine Nachfeststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt.
Es ist zu erwarten, dass die Finanzämter aufgrund der erstmaligen Bewertungen, Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen viel Arbeit haben werden. Es bleibt zu hoffen, dass die Wartezeiten für Bescheide dennoch akzeptabel sind und die Finanzverwaltung rechtzeitig ausreichend Personal bereitstellt.
2. Das Bewertungsverfahren für den Grundsteuerwert: Ein Überblick
Das Bewertungsverfahren für den Grundsteuerwert unterscheidet sich je nach Art des Grundstücks und Gebäudes. Für bebaute Grundstücke gibt es zwei verschiedene Verfahren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung handelt. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke werden dagegen nach dem Sachwertverfahren bewertet.
Unbebaute Grundstücke haben kein Bewertungsverfahren, da sie keine Bebauung aufweisen. Die Berechnung des Grundsteuerwerts für unbebaute Grundstücke ist daher viel einfacher als bei bebauten Grundstücken.
Die Finanzämter sind für die Ermittlung der Grundsteuerwerte zuständig und nutzen hierfür die entsprechenden Grundsteuererklärungen der Eigentümer. Der erste Stichtag für die Bewertung ist der 1. Januar 2022. Das Gesetz sieht vor, dass die Grundstücke regelmäßig bewertet werden. Alle sieben Jahre überprüfen die Finanzämter, ob sich der Wert des Grundsteuerwerts geändert hat. Wenn der Wert um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht, wird auch innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraums eine Neufeststellung vorgenommen.
Bei Änderungen wie Abriss, Neubau oder Umbau des Grundstücks wird der Grundsteuerwert ebenfalls neu festgestellt. Das Finanzamt wartet nicht bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt, sondern führt eine sogenannte Wertfortschreibung durch. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude während des Sieben-Jahres-Zeitraums entsteht. In diesem Fall erfolgt eine Nachfeststellung.
Es ist zu erwarten, dass die Finanzämter aufgrund der erstmaligen Bewertungen, Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen viel Arbeit haben werden. Es bleibt zu hoffen, dass die Wartezeiten für Bescheide dennoch erträglich sind und ausreichend Personal zur Verfügung steht.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, vermietete Häuser und Wohnungen sowie Wohneigentum wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
3. Unterschiede im Bewertungsverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke
Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke
– Für bebaute Grundstücke gibt es zwei Bewertungsverfahren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
– Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, vermieteten Häusern oder Wohnungen sowie Wohneigentum.
– Das Sachwertverfahren gilt dagegen für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie Teileigentum.
Bewertungsverfahren für unbebaute Grundstücke
– Bei unbebauten Grundstücken entfällt die Berücksichtigung von Bebauung beim Grundsteuerwert.
– Das Bewertungsverfahren für unbebaute Grundstücke ist daher einfacher als bei bebauten Grundstücken.
Ermittlung der Grundsteuerwerte
– Die jeweiligen Finanzämter ermitteln die Grundsteuerwerte auf Basis der entsprechenden Grundsteuererklärungen.
– Der erste Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022.
– Eine regelmäßige Überprüfung des Grundsteuerwerts erfolgt alle sieben Jahre durch die Finanzämter.
– Bei Änderungen wie Abriss, Neubau oder Umbau kann sich der Wert des Grundstücks zwischendurch ändern.
– Wenn der Wert um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht, wird der Grundsteuerwert auch innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraums neu festgestellt.
– Bei Neuentstehung eines Gebäudes während des Sieben-Jahres-Zeitraums erfolgt eine Nachfeststellung des Grundsteuerwerts.
Ausblick
– Durch die erstmalige Bewertung, Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen werden die Finanzämter viel Arbeit haben.
– Es bleibt zu hoffen, dass die Wartezeiten für Bescheide erträglich ausfallen und ausreichend Personal in der Finanzverwaltung zur Verfügung steht.
4. Die Bedeutung des Grundsteuerwerts für Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien
4.1 Wohnimmobilien
Der Grundsteuerwert spielt eine wichtige Rolle für Eigentümer von Wohnimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern, vermieteten Häusern oder Wohnungen und Wohneigentum. Für diese Immobilien wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei wird der Wert des Grundstücks anhand der zu erwartenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung berechnet. Es ist daher wichtig, dass Eigentümer dieser Immobilien über das Ertragswertverfahren informiert sind, um den Grundsteuerwert korrekt angeben zu können.
4.2 Gewerbeimmobilien
Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie Teileigentum gilt dagegen das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts. Hierbei wird der Wert des Gebäudes und des Bodens separat bewertet. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist es daher wichtig zu wissen, dass bei der Berechnung des Grundsteuerwerts sowohl die Gebäudewerte als auch die Bodenwerte berücksichtigt werden.
Die Bedeutung des Grundsteuerwerts liegt darin, dass er als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer dient. Je höher der Grundsteuerwert ist, desto höher fällt auch die Grundsteuer aus. Daher sollten Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien den Grundsteuerwert im Blick behalten und gegebenenfalls Anpassungen vornehmen lassen, wenn sich der Wert des Grundstücks oder des Gebäudes ändert.
5. Der Stichtag 1.1.2022: Neue Regelungen zur Bewertung des Grundsteuerwerts
Der Stichtag 1.1.2022 markiert den Beginn neuer Regelungen zur Bewertung des Grundsteuerwerts in Deutschland. Ab diesem Zeitpunkt gelten die reformierten Vorschriften des Bewertungsgesetzes für die Ermittlung der Grundsteuerwerte von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Die Finanzämter sind dafür zuständig, die Grundsteuerwerte auf Basis der eingereichten Grundsteuererklärungen zu ermitteln. Dabei wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden, wobei jeweils ein anderes Bewertungsverfahren angewendet wird.
Für bebaute Grundstücke wie Ein- oder Zweifamilienhäuser, vermietete Häuser oder Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken wird dagegen das Sachwertverfahren angewendet.
Unbebaute Grundstücke hingegen werden einfacher bewertet, da es keine Bebauung gibt, die berücksichtigt werden muss. Der Grundsteuerwert für diese Art von Grundstücken berechnet sich nach einer einfachen Formel.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Finanzämter alle sieben Jahre eine Überprüfung der Grundsteuerwerte vornehmen, um Änderungen durch Abriss, Neubau oder Umbau zu berücksichtigen. Wenn der Wert des Grundstücks um mehr als 15.000 Euro vom festgestellten Grundsteuerwert abweicht, wird der Wert auch innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraums neu festgestellt.
Durch die erstmalige Bewertung, Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen werden die Finanzämter in Zukunft viel Arbeit haben. Es bleibt zu hoffen, dass die Wartezeiten für die Bescheide trotzdem erträglich ausfallen und ausreichend Personal zur Verfügung steht.
6. Wertfortschreibung und Nachfeststellung: Änderungen am Grundsteuerwert während des Sieben-Jahres-Zeitraums
Wertfortschreibung
Während des Sieben-Jahres-Zeitraums kann sich der Grundsteuerwert eines Grundstücks aufgrund von Abriss, Neubau, Umbau oder anderen Veränderungen ändern. Wenn der Wert des Grundstücks um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweicht, wird das Finanzamt eine Wertfortschreibung vornehmen. Dies bedeutet, dass der Grundsteuerwert auch innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraums neu festgestellt wird.
Nachfeststellung
Wenn ein Gebäude während des Sieben-Jahres-Zeitraums entsteht, erfolgt eine sogenannte Nachfeststellung. Das Finanzamt bewertet das neue Gebäude zwischendurch und wartet nicht bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Nachfeststellungszeitpunkt ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung des Gebäudes folgt.
Es ist zu erwarten, dass die Finanzämter aufgrund dieser erstmaligen Bewertungen, Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen viel Arbeit haben werden. Es bleibt zu hoffen, dass die Wartezeiten für Bescheide dennoch akzeptabel sind und die Finanzverwaltung rechtzeitig genügend Personal zur Verfügung stellt.
Der Grundsteuerwert ist eine wichtige Kennzahl zur Berechnung der Grundsteuer. Er basiert auf dem Wert von Immobilien und wird von den Finanzämtern festgelegt. Die genaue Berechnung kann je nach Bundesland unterschiedlich sein. Der Grundsteuerwert dient als Grundlage für die jährliche Steuerzahlung und kann sich im Laufe der Zeit verändern, zum Beispiel durch Neubewertungen oder Änderungen am Gebäude. Es ist daher wichtig, den Grundsteuerwert regelmäßig zu überprüfen und eventuelle Anpassungen vorzunehmen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.